Чек-лист осмотра квартиры: 25 пунктов, которые проверяют за 30 минут

Большинство покупателей решают, брать ли квартиру, за первые пять минут, а потом до вечера придумывают этому оправдания. Залитый потолок скрывают свежей краской, слабую проводку — красивой розеткой, а шум магистрали — закрытыми окнами. Тридцати минут хватает, чтобы заметить почти всё дорогое и неисправимое, если идти по порядку и не отвлекаться на мебель. Ниже 25 пунктов в четырёх блоках: дом, стены и окна, инженерные системы, документы.

Дом и «коробка»: что нельзя исправить ремонтом

Осмотр начинается за десять минут до встречи с продавцом, на улице. Пять пунктов первого блока такие. Первый — фасад: смотрите на межпанельные швы, трещины по диагонали от окон и на отмостку, которая не должна проваливаться. Второй — подъезд и лифт: разбитые почтовые ящики, свежие следы протечек на лестничных площадках и заваренная мусоропроводная камера говорят об управляющей компании больше, чем её сайт. Третий — этаж: на первом проверьте подвал, где не должно быть воды и запаха канализации, на последнем — кровлю и пятна на потолке лестничной клетки. Четвёртый — шум: если возможно, приезжайте не в полдень, а вечером в будни, когда во дворе парковка полная, а магистраль стоит в пробке. Пятый — двор: посчитайте свободные места на парковке и найдите ближайшую площадку для мусорных баков, потому что летом запах доходит до окон второго-третьего этажа.

Внутри квартиры первым делом оцениваются семь позиций «коробки». Стены и углы проверяются двухметровым уровнем или ровной рейкой, и просвет более 5 мм на два метра означает лишние расходы на выравнивание. Пол проверяют шариком или просто ходьбой: уклон и скрип под ламинатом часто указывают на плохую стяжку. Потолок осматривают под углом к свету: жёлтые ореолы и разводы над окнами и в углах ванной остаются даже после покраски. Окна проверяют по листу бумаги, зажатому в притворе: если он свободно вытаскивается, уплотнитель не держит, а в мороз будет дуть. Откосы, углы наружных стен и место за шкафами осматривают фонариком на предмет чёрных точек плесени, а запах сырости не перебивается никаким освежителем. Балкон или лоджию нужно осмотреть отдельно: плита не должна быть в трещинах и ржавых подтёках арматуры, а остекление не должно шататься. Последняя позиция — входная дверь: она должна закрываться без усилия и не примерзать по периметру.

• Возьмите с собой розеточный тестер, лист бумаги, фонарик, двухметровый уровень или рейку и рулетку: этот набор за 10 минут заменяет визит оценщика.
• Спросите продавца, почему он продаёт, сколько платит зимой за отопление и электричество и заливали ли квартиру соседи или заливал ли он сам, и сравните ответы с тем, что видите на потолках и в квитанциях.
• Остановитесь и не торгуйтесь, если видите свежую покраску только на одном участке потолка, слышите запах хлорки или освежителя при закрытых окнах, а продавец торопит с задатком «до вечера».

Хороший осмотр — это не поиск причин купить, а попытка найти причину отказаться. Если за 30 минут вы её не нашли, значит, квартира действительно хороша.

Инженерные системы и бумаги: где прячутся самые дорогие сюрпризы

Восемь проверок инженерных систем занимают около десяти минут. В электрощитке посмотрите, есть ли автоматы и УЗО, а не пробки-«жучки» и скрутки, и обязательно уточните разрешённую мощность: для квартиры с электроплитой и кондиционером нужно не менее 10–15 кВт. Розетки проверяются дешёвым тестером за 300–500 рублей, он покажет отсутствие заземления и перепутанные фазу и ноль. Включите горячую и холодную воду одновременно на кухне и в ванной и оцените напор, а потом спустите унитаз и убедитесь, что вода уходит без бульканья. Осмотрите стояки в санузле: ржавые потёки на стыках и следы замазанных хомутов означают, что трубы менять придётся, возможно, всем подъездом. Проверьте счётчики: у них должны быть действующие пломбы и не просроченная поверка. Батареи в отопительный сезон должны быть горячими по всей длине, без холодных участков, а вне сезона — с рабочими кранами и без подтёков на стыках. Вентиляцию проверьте листом бумаги: если он не прилипает к решётке, тяги нет, и на кухне будут запотевать окна, а в ванной появится грибок.

Оставшиеся пять пунктов — юридические, и на них нужно выделить последние пять-семь минут. Попросите выписку из ЕГРН не старше 30 дней и сверьте фамилию собственника с паспортом того, кто показывает квартиру. Уточните, кто зарегистрирован в квартире и есть ли несовершеннолетние, потому что снять их с учёта после сделки бывает непросто. Сравните фактическую планировку с планом БТИ: снесённая стена или объединённая с комнатой лоджия без согласования обернётся штрафом или требованием вернуть всё как было. Запросите свежие квитанции или справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги и взносы на капремонт. Наконец, выясните основание владения: если квартира получена по наследству менее трёх лет назад или продаётся в браке, нужны согласие супруга и понимание, не оспорят ли сделку. Если продавец уклоняется от любого из этих пунктов, никакая скидка не оправдывает риска.