Однокомнатная квартира на этапе котлована может стоить на 20% меньше, чем такая же в сданном доме напротив. Только к моменту получения ключей вы уже потратите около миллиона на аренду и ещё пару миллионов на ремонт. Вторичка выглядит дороже, но в ней можно жить через месяц. Разница между двумя вариантами складывается из 12 параметров, и половина из них не видна в объявлении.
Первые четыре параметра финансовые. Цена за квадратный метр: на котловане новостройка дешевле сданной на 10–25%, потому что застройщик закладывает рост цены по мере готовности дома. Вторичка при равных условиях обычно на 5–15% дороже такой же новостройки в стадии стройки, но торг реален: 3–7% от заявленной цены, а при срочной продаже и больше. Ипотека — второй параметр. Льготные программы вроде семейной под 6% или дальневосточной под 2% в основном рассчитаны на новостройки, а на вторичку распространяются лишь в ограниченных случаях, поэтому на кредите в 8 млн ₽ на 20 лет разница в ставке даёт миллионы переплаты. Третий параметр — сопутствующие расходы. На вторичке это комиссия риэлтора (1–3%), оценка, страхование и банковская ячейка, а в новостройке — ремонт и мебель: на квартиру 40–70 м² уходит от 1,5 до 4 млн ₽ в зависимости от региона и отделки. Четвёртый параметр — срок въезда. На вторичке заезжают через 1–2 месяца после задатка, в новостройке ждут 1–3 года, и если платить аренду по 40 тыс. ₽ в месяц, за два года набегает около 1 млн ₽.
Пятый параметр — юридические риски, и у каждого варианта они свои. На вторичке опасность в истории квартиры: прописанные несовершеннолетние, выписанные «на время» люди в местах лишения свободы или в армии, невыделенные доли по маткапиталу, забытые наследники, сделки по доверенности. Оспорить такую покупку можно в течение трёх лет, а иногда и дольше, так что проверять нужно всю цепочку владельцев. В новостройке риск другой: банкротство застройщика и долгострой. С 2019 года деньги по ДДУ хранятся на эскроу-счетах, и это сильно снизило вероятность потерять вложения, но не отменило задержек сдачи на год-два. Шестой параметр — техническое состояние. Во вторичке нужно смотреть на износ дома, стояки, проводку, кровлю, фонд капремонта и не попадает ли дом в программу реновации или под снос. В новостройке гарантия на конструктив составляет минимум 5 лет, на инженерное оборудование — 3 года, но брак отделки и коммуникаций застройщики устраняют по-разному, поэтому замечания нужно фиксировать в акте осмотра до подписания передаточного акта.
Новостройка — это покупка будущего с отсрочкой платежа, вторичка — покупка прошлого с доплатой за ремонт. Выбирайте то, за что вам проще заплатить.
Седьмой параметр — планировка. Во вторичке она часто устаревшая: маленькие кухни в хрущёвках (5–6 м²), проходные комнаты, но зато встречаются сталинки с высокими потолками и толстыми стенами. Новостройки предлагают свободные планировки, кухни-гостиные и окна в пол, а вот метраж нередко «съедают» узкие коридоры и потолки 2,5 м. Восьмой параметр — ремонт. Во вторичке можно купить квартиру с готовым ремонтом, но платить придётся и за чужие вкусы, а сносить чужую отделку дорого. Новостройка чаще идёт без отделки или в предчистовой, вы делаете ремонт под себя, но первый год живёте в стройке. Девятый параметр — инфраструктура и район. Старые районы обычно уже обжиты: школы, поликлиники, магазины, зелень. Новые кварталы нередко живут годами без школы и детсада, пока рядом продолжается стройка, а дороги стоят в пробках.
Десятый параметр — соседи и шум. В новостройке первые несколько лет вокруг ремонты, а жильцы могут не успеть познакомиться и договориться об общих правилах. В старых домах слышимость обычно выше, зато сообщество устоявшееся и понятное. Одиннадцатый параметр — ликвидность при перепродаже. Хорошая вторичка в центре с нормальным состоянием продаётся быстрее, а новостройки в спальных массивах при массовой сдаче соседних корпусов конкурируют с десятками одинаковых предложений. Двенадцатый — налоги и вычеты. Имущественный вычет 13% доступен и там, и там: до 260 тыс. ₽ за жильё и до 390 тыс. ₽ по процентам ипотеки. Но при продаже нужно учитывать срок владения: минимальный срок для освобождения от НДФЛ в большинстве случаев составляет 5 лет, а в новостройке он считается не с даты ДДУ, а с регистрации права собственности.